Professorn i företagsekonomi Stig Westerdahl skriver om det självspelande pianot, som medfört en enorm uppskrivning av fastighetsvärden som i grunden bara är gissningar.
”Att göra kalkyler genom nuvärdesberäkning med användande av en kalkylränta – det är själva mekaniken i det självspelande pianot. Tack vare sådana kalkyler kan bostadsföretag redovisa högre vinster och dra in mer kapital till sin verksamhet eftersom tekniken gör det möjligt att höja värdet på fastighetsinnehavet. Så här går det till:
Det anlitade värderingsbolaget gissar hur stort överskott fastigheterna kommer att ge varje år. Inkomstströmmarna är själva utgångspunkten för nuvärdesberäkningen. Inkomstströmmarna översätts till ett samlat nuvärde, alltså värdet av framtida pengar idag.”[1]
Denna typ av gissning är godkänd numera och har använts flitigt i flera år. De sålunda beräknade ökade fastighetsvärdena kan användas för att låna mer pengar mot säkerhet i fastigheten eller för att sälja den med god förtjänst, som tillämpats av t.ex. Akelius och Blackstone. Genom renoveringar av olika slag, ombyggnad, sk. konceptrenoveringar, mm. har de sett till att höja hyrorna och därmed också det sk. nuvärdet. Detta drev upp hyror och priser till nya rekordnivåer när räntorna var låga.
Men nu stiger räntorna och de faktiska fastighetsvärdena sjunker, vilket betyder att de som kommit in sent i denna värdekarusell får ökade kostnader och kan bli tvingade att sälja till ett lägre pris än de betalat. Det märkliga är att stora fastighetsägare, som gjort miljardklipp på detta pyramidspel, nu kräver att hyresgästerna ska betala för deras ökade kostnader. Det känns inte rimligt. Hyresgästerna, som redan förlorat genom spekulationsekonomin, ska få betala dyrt för detta spel. Att utgå bara från procenthöjningar vid förhandlingar betyder att blunda för hyresvärdars ökade inkomster pga. renoveringar och ombyggnader och de stora hyreshöjningar dessa har medfört för många hyresgäster. Och varför envisas regeringen med att fortsätta att ge stora subventioner till boende i bostads- och äganderätt och inget till de i hyresrätt, som dessutom har i genomsnitt betydligt lägre inkomster än de som bor i subventionerade bostäder.
[1] Stig Westerdahl (2021) Det självspelande pianot – Kalkylerna & kapitalet som skapar Sveriges bostadskris, Dokument Press, s. 22
Sven Bergen's blogg 