Category: Malmö

Om Malmömodellen för hyressättning (3)

svenbergen2014Leave a comment

I Malmömodellen får hustypen betydelse då ett tillägg till BVK-värdet görs ju högre upp i huset lägenheten ligger, exempelvis görs ett tillägg på 17 BVK-poäng för en lägenhet på 9-16:e våning. Detta är under förutsättning att det finns hiss. I en hög fastighet med hiss får lägenheterna ett högre genomsnittligt BVK-värde än i en låg fastighet. Det är den våning lägenheten ligger på som avgör hyran och inte vilken hustyp den ligger i. Men hyresgäster i allmänhet värderar boende i marklägenhet i radhus eller liknade högre än boende i flerfamiljshus.[1] Vidare har det gjorts undersökningar som visar att de flesta hyresgäster föredrar att bo i tre- till fyravåningshus.[2] 26 % av de tillfrågade hyresgästerna anser att det inte spelar någon roll vilken typ av hus de bor i.[3] Naturligtvis kan det ha skett en viss förändring av synen på hushöjd, så att höghus blivit mer populärt. Malmö har ju Turning Torso. Men samtidigt finns en del dåliga erfarenheter av problem med hissar och bränder i höghus. I andra modeller för hyressättning har man värderat hustyp och sedan gjort belägenheten i fastigheten till ett nollsumme-spel inom fastigheten. Själv tillhör jag dem som inte skulle vilja bo i ett höghus-

Även när det gäller fastigheten så är tryggheten viktigast, men kvaliteten på fastighetsskötseln hamnar också högt.

[1] Hyresgästföreningen, 2006, (Handledning för bättre hyressättning), s. 7

[2] Lind J-E, Bergenstråhle S (2004) Boendets betydelser och boendes värderingar, Sociologiska institutionen, Göteborgs universitet, s. 68.

[3] Lind J-E, Bergenstråhle S (2002) Boendets värden och boendes värderingar i sju kommuner – Malmörapporten

Sociologiska institutionen, Göteborgs universitet.

Om Malmömodellen för hyressättning (2)

svenbergen2014Leave a comment

Man kan ifrågasätta hur olika egenskaper värderas i Malmömodellen. Här är ett exempel. I samband ombyggnaden av Kronprinsen har hyran satts ner med 138 i månaden när tillgång till balkong saknas. Är inte det en låg värdering av balkong jämfört med de andra nedan?

Ett utdrag ur avvikelselista 2019                                                                            

Diskmaskin  +16,6, Öppen spis, fungerande  +13,4, Balkong saknas i 2 rk och större  -13,4, Spis med induktionshäll och varmluftsugn +13,4, Klinker i kök +12,4

I den stora undersökning som gjordes i 7 kommuner redovisas här hur man svarade i Malmö. När det gäller balkong hamnade den på tredje plats bland egenskaper hos själva bostaden. Medan välutrustat kök med hög standard och plats för diskmaskin hamnade på 15e plats. Även om det gått ett antal år sedan denna undersökning gjordes tror jag fortfarande att generella kvaliteter hos en lägenhet, till vilka balkong bör höra, betyder mer än enstaka detaljer.

”Balkongen tycks dock alltmer fungera som ett halvoffentligt utrymme mellan den privata bostaden och det offentliga livet utanför: ”Det kan vara den här kontakten med gården och gatan. Man kan gå ut och kolla – Kommer dom snart? Oj nu ropar någon! Man är ju liksom nyfiken, även om man verkligen är instängd i sin lilla bubbla blir det liksom en ventil ut.” Det ger samtidigt ”kontakt” och ”frihetskänsla” från en nära men avskärmad plats.[2]”

I den rapport som Hyresgästföreningen beställt av Ramböll för att beräkna effekterna vid införande av marknadshyra utgår man från skillnader i priser på bostadsrätter och har endast med hyresrätter byggda till och med 2013. De som är byggda senare räknas som nyproduktion.

Det förvånande är att hyresnivån, enligt denna rapport, i genomsnitt skulle stiga med 13 procent i Malmö och mest i Västra innerstaden med 27 procent, vilket är betydligt lägre än de beräknade effekterna i till exempel Stockholm och Göteborg. En förklaring kan vara att Malmöborna har de lägsta inkomsterna 2019 med 23 800 i månaden i genomsnitt jämfört med 28 117 i Göteborg och 33 500 i Stockholm. En annan kan vara modellen för hyressättning Malmö-modellen, enligt min uppfattning, gör det möjligt att höja hyrorna för en stor mängd egenskaper. Malmö har ganska höga hyror.

I rapporten påstås också att hyrorna skulle sänkas något i Husie men mer i Oxie och Fosie vid införande av marknadshyror. Rambölls analys bygger på priserna på bostadsrätter men tar inte hänsyn till dynamiska effekter beroende på att hushåll kan tvingas flytta när hyrorna höjs och då söker sig till områden med lägre hyror. En annan märklighet är att marknadshyran enligt företagets analys ligger ungefär på dagens hyra för lägenheter upp till 30 kvm.

” För små lägenheter är hyresnivåerna per kvadratmeter i princip desamma i både dagens situation som vid ett marknadsscenario. För de allra minsta bostäderna (20–40 kvadratmeter) är den genomsnittliga hyresökningen vid ett marknadsscenario 3 procent, medan den är 15 procent för större bostäder (40–100 kvadratmeter).”[1]

Även detta kan vara ett resultat av den nuvarande Malmömodellen för hyressättning där lägenhetspoängen utgår från kallhyran och inte totalhyran inklusive uppvärmning som den gör i de centrala rekommendationerna från 1992 och 2010.

[1] Scenarioanalys marknadshyror Malmö, januari 2021, Ramböll, s. 14

[2] Intervju med boende 011128, 011129 och 011106.

Malmömodellen för hyressättning behöver omarbetas (1)

svenbergen2014Leave a comment

Jag ska i några inlägg här ta upp delar av Malmömodellen för hyressättning som jag anser vara i behov av omarbetning. I avtalet från 2016 (MM 2.0) framgår att man har gått igenom komponenterna i avvikelselistan ”för att stämma av samband mellan investeringskostnad, bruksvärde och hyrespåverkan. Önskvärt är att Bruksvärde, Kalkylerat värde och marknadsvärde korrelerar med varandra. Fullt ut är detta inte möjligt ….” men man har gjort vissa justeringar.[1]

Jag har intrycket att detta avtal med sin avvikelselista i stort sett likställer bruksvärde med vad hyresgästen skulle få betala i ökad hyra om hen begärde en viss åtgärd (förutom avvikelser neråt förstås) av värden. Avtalet används vid sk. konceptrenoveringar där prislistorna utnyttjas för maximal förtjänst men även vid vanliga ombyggnader där hyresgästernas ställning är fortsatt svag. Avvikelselistan omfattar 187 olika egenskaper/utrustningsdetaljer varav en del som t.ex. den yttre miljön, fasta egenskaper hos fastigheter liksom lägenhetens utformning dock är svåra för fastighetsägaren att påverka. Konceptrenoveringar handlar också främst om utrustning i kök och badrum samt golven i själva lägenheten.

Modellen innehåller ett mycket stort antal värderade avvikelser. Vid sk. konceptrenoveringar kan dessa avvikelse-/prislistor utnyttjas för att höja hyrorna genom att kombinera olika tillägg som i listan har värderats enskilt, men där kostnaden för fastighetsägaren blir lägre när de kombineras. Detta berörs av Stig Westerdahl, professor i företagsekonomi:

”Hyreshöjningarna är alltså inte kopplade till kostnaden för en lägenhets renovering, utan till ett uppskattat bruksvärde som automatiskt räknas fram utifrån vilka standardhöjande åtgärder som gjorts.”[2]

Dock finns i MM 2.0 ett slags pristak omnämnt när det gäller badrum. Men just sättet att kombinera olika detaljer för att höja hyran maximalt borde kunna begränsas vid en översyn och revidering även i andra delar av avtalet.

Borde inte modellen sträva efter regler som försvårar obefogade renoveringar och som ger större vikt för boendets generella egenskaper? Och se över hur olika egenskaper värderas? Det vore kanske dags att göra en ny studie? I avtalet från 2016 MM.2.0 angavs att det skulle ses över efter 5 år. Malmö har förändrats en del sedan dess. Bland annat har över 16 000 nya bostadslägenheter tillkommit, centra, affärsutbud, social service, sjukvård, skolor och kollektivtrafik har förändrats

[1] MalmöModellen 2.0 2016-12-05

[2] Stig Westerdahl (2021) Det självspelande pianot – Kalkylerna & kapitalet som skapar Sveriges bostadskris, Dokument press, s 86.

Inga hyror sänks vid marknadshyror – det blir högre hyror

svenbergen2014Leave a comment

I en rapport som gjorts av Ramböll för Hyresgästföreningen visas att hyrorna kommer att öka och mest i de centrala delarna. Det är inte förvånande, men däremot att hyrorna skulle sänkas något i Husie, Oxie och Fosie, där de idag ligger rätt högt förmodligen för att de är byggda i genomsnitt lite senare än de övriga. Bara lägenheter byggda fram till 2013 ingår. Ramböll har använt sig av prisbilden på bostadsrätter för att ge en bild av förändringen. Det kan ju vara rimligt, men jag tycker att Ramböll missar vad som händer när hushåll inte lägre har råd att bo kvar och tvingas flytta. Då ökar efterfrågan i områden med lägre hyror dit folk söker sig. Jag har svårt att tro att någon hyra i en redan uthyrd bostad skulle sänkas. Eftersom dagens hyror i dessa tre områden skulle ligga lägre än i de flesta andra områden vid marknadshyror enligt Rambölls beräkningar, skulle förmodligen sålunda efterfrågan på bostäder där öka och ingen hyra sänkas.