Category: rörlighet

Tinbro, organ för Svenskt Näringsliv, gillar utredningsdirektiven om marknadshyror i nyproduktionen, Fredrik Kopsch, universitetslektor i fastighetsvetenskap vid Lunds universitet, tolkar dem som en delseger i ett inlägg på Timbros Smedjan:.

”Den svenska hyresmarknaden har länge varit dysfunktionell. Den som vill ha en hyreslägenhet i någon av våra större städer kan i värsta fall behöva vänta ett par decennier. Orsaken är det svenska hyressättningssystemet, som innebär att hyror understiger sin jämviktsnivå. Hyressättningssystemet leder även till en mängd andra oönskade konsekvenser; hyreslägenheter ombildas till bostadsrätter, fastighetsägare ges felaktiga incitament till underhåll och renoveringar, andrahandshyror pressas upp och illegala marknader för hyreskontrakt ges en grogrund. Reformer har efterfrågats av ekonomer sedan 40-talet, de förändringar som gjorts, ibland stora sådana, har aldrig löst det grundläggande problemet. En fungerande hyresmarknad kräver en friare hyressättning än den nuvarande.”

Att hyresmarknaden är dysfunktionell håller jag med om. Problemet är, som bl.a. Boverket m.fl. framfört är att det är en enorm brist på bostäder och framförallt hyresrätter som det stora flertalet har råd med. Den stora majoriteten av kommuner har bostadsbrist. Och som även nyliberala ekonomer inser medför det att priserna pressas upp. Bostadsbristen medför också, som Kopsch skriver, att många försöker med alla medel skaffa sig en bostad samtidigt som det finns möjligheter att tjäna svarta pengar. Det Kopsch dock inte nämner är de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och rotavdrag), som är de största inom EU, enligt EU-kommissionen. Dessa har varit kraftigt prisdrivande, bidragit till att öka värdegapet mellan hyresfastigheter och bostadsrättsfastigheter samt skapat ett växande låneberg som kan hota svensk ekonomi. Så ett på tok för lågt utbud av bostäder som folk med vanliga inkomster har råd med i kombination med de stora subventionerna till ägt boende har skapat en dysfunktionell hyresmarknad. Och eftersom bostad är en mänsklig rättighet måste dessa två brister avskaffas. En fungerande hyresmarknad ska väl vara ett medel för att Sverige ska leva upp till sina åtaganden enligt FN:s konvention om de mänskliga rättigheterna och svensk grundlag och är en självklar del av vår kultur. i regeringsformen 1 kap. 2 § första stycket, som anges följande: Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet.

Kopsch: ”För att förstå de problem utredningen är satt att lösa behöver man vara medveten om hur hyror för nybyggda bostäder sätts idag. Utöver att direkt fasas in som bruksvärdeshyror kan en fastighetsägare välja att söka överenskommelse med Hyresgästföreningen om så kallade presumtionshyror, eller välja att ensidigt sätta hyrorna. Det kan tyckas att det senare alternativet är just fri hyressättning, men en relativt färsk dom, som innebar hyressänkningar för Uppsalahem, belyser problemet. I det specifika fallet hade fastighetsägaren sökt överenskommelse om presumtionshyror, utan att parterna kommit överens. Det återstående alternativet är då att sätta hyrorna själv, så kallade egensatta hyror. Detta öppnar dock upp för risken att hyrorna prövas i hyresnämnd, där de kan sänkas (eller höjas), det skapar en stor osäkerhet vid nybyggnation då fastighetsägaren inte vet om hen kan få täckning för sin investering.

Den senare tolkningen av begreppet tillåter att hyrorna över tid anpassas till en marknadsmässig nivå. Den förra tolkningen innebär förvisso en marknadsmässig nivå från start, men lämnar inga garantier för att denna kan bibehållas över tid. Januariavtalet lämnade två alternativ för hur hyresförändringar skulle kunna gå till. Antingen skulle hyrorna följa en tariff, eller så gäller gängse förhandling, detta efter en ”inledande period”. Vi vet att utfallet vid nuvarande förhandlingar riskerar en situation där hyrorna halkar efter vilket är grunden till de ovan nämnda problemen på dagens hyresmarknad. Det intressanta är således vad som sägs om tarifferna.”

Dagens hyror i nyproduktion, om man inte använt sig av investeringsbidrag, är i praktiken marknadshyror. Införandet av marknadshyror i nyproduktion lär inte att innebära några större förändringar av hyresnivåerna. I det fallet håller jag med Kopsch. Men frågan vad som är vitsen med dem då. Och varför ska hyresgästerna förlora rätten att förhandla om och pröva hyrorna? Hyresförhandlingslagen infördes av en Folkpartiregering. Nu vill Liberalerna och Centern riva upp delar av den. På Boplats syd är intresseanmälningarna till det nya som byggs i Malmö få (trots att man kan anmäla sig till 10 stycken oavsett hur många andra man anmäler sig för) och till bostäder med mera drägliga hyror (högst 5 får man köa till) är de intresseanmälningarna väldigt många.

Visst är det viktigt med långsiktiga villkor på bostadsmarknaden men dessa måste förenas med hushållens rätt till bostad med en godtagbar standard och storlek. Att som Timbro enbart utgå från att marknadshyror är det rätta, dvs. att fastighetsägare kan sätta hyror fritt, eller i deras ordval att ”hyrorna inte halkar efter” är en cynisk syn på bostaden som mänsklig rättighet. Det som behövs för att få en fungerande bostadsmarknad är bl.a. 1) att hyresrätten får samma skattemässiga subventioner som de andra upplåtelseformerna så att hyresnivån kan sänkas, 2) att byggpriserna sänks genom effektivare produktion, bättre konkurrens och att kommunerna ger byggrätt till de som begär lägst hyra för lägenheter med godtagbar standard, 3) att de villkorade investeringsbidragen utökas och kan gå även till stora hyresbostäder, 4) att bostadsbidragen förbättras rejält, 5) att hyresgästerna även i fortsättningen ska kunna kollektivt förhandla hyrorna.

Det är märkligt att Sverige som ska vara jämlikt sedan 1990-talet gett stora subventioner till ägt boende men knappt några till hyresrätten, trots att de som bor i bostads- och äganderätt har i genomsnitt betydligt högre inkomster och bor rymligare än hushållen i hyresrätt. En slags omvänd Robin Hood-politik.

Dessutom borde Svenskt Näringsliv inse vikten av en fungerande hyresmarknad där även löntagare i livsviktiga näringar med måttliga löner ska kunna ha råd och kunna få en bostad där jobben finns. Det finns ett positivt samband mellan andel hushåll i hyresrätt och BNP/person mellan länder. I Tyskland bor 55 procent av hushållen i hyresrätt och i Schweiz 60 procent. Hyresrätt befrämjar rörlighet i ett alltmer föränderligt samhälle. Ju mindre hushållen behöver lägga ut på sitt boende, desto mer kan de spendera på andra varor och tjänster. Därför är en social bostadspolitik inte bara viktig för människors rätt till bostad och välfärd utan också av intresse för företagsamheten.