Statliga bostadslån till bostäder som folk har råd med!

svenbergen2014Leave a comment

Bostadsbyggandet har gått i stå. Nybyggda bostäder är för dyra för de flesta. Priserna på bostadsrätter och egnahem på orter med bostadsbrist gör dem oåtkomliga för vanliga inkomsttagare och de som inte har välbärgade föräldrar. Detta skapar växande trångboddhet, ökande segregation, gör det svårare för arbetsgivare att anställa och driver på arbetslöshet.

Rätten till bostad måste förverkligas i Sverige, vilket kräver fler goda bostäder med överkomliga hyror och priser. För att åstadkomma detta måste staten gripa in. Idag subventioneras bara boende i bostads- och äganderätt via ränte- och ROT-avdrag, vilket kostar statskassan enorma summor, medan boende i hyresrätt lämnas åt sitt öde. Dessa subventioner är inte förknippade med villkor utan har bidragit till att trycka upp priserna. En rimlig regel borde vara att statliga subventioner har villkor om att de inte får utnyttjas för att höja priser, kapitaliseras. Idag visar den officiella statistiken t.ex. att byggpriserna för lika stora lägenheter är betydligt högre för bostadsrätter än för hyresrätter även när markpriset är fråndraget. ROT-avdragen utnyttjas för att öka värdet på bostaden, dvs. till egen förtjänst.

Det skulle behövas statliga lån till bostadsbyggande med låg ränta, som endast går till de som håller nere byggpriserna, så att hyror och priser på bostadsrätter och egnahem hålls nere. Ett bostadsföretag/hyresvärd måste visa att hyrorna hålls nere under en lång tid för att få dessa lån. Dessa bostäder kan inte heller omvandlas. Det skulle behövas betydligt fler större hyresrätter för barnfamiljer. För de som bygger bostadsrätter eller egnahem gäller att de måste visa att byggpriserna hålls nere. De som flyttar in ska inte vid försäljning kunna ta ut ett högre pris i fast penningvärde under minst 15 år förutom för de åtgärder som de själva har gjort/bekostat och som inneburit en ökning av standarden. Detsamma gäller naturligtvis de som flyttar in. De ska inte heller kunna göra ränteavdrag på sina billiga lån eller utnyttja ROT-avdrag.

De nya bostäderna med rimliga hyror och priser främst gå till de med inkomster under medianen och de som vill flytta till orter i norr med stort behov av arbetskraft. De som idag bor i en vanlig bostadsrätt eller ett egnahem och får flytta in i dessa kraftigt subventionerade bostäder ska inte kunna tjäna pengar på försäljning av sin nuvarande bostad.

På detta sätt skulle Sverige kunna skapa ett ökat utbud av bostäder till rimliga hyror och priser som skulle kvarstå under en längre tid. Statens kostnader för dessa billiga bostadslån kan finansieras av avskaffade ROT-avdrag och en översyn av reglerna för ränteavdrag för de med höga inkomster.

Unga i eftersatta områden

svenbergen2014Leave a comment

Det finns en nyutkommen bok: “Mellan resignation & framtidstro – Livsvillkor och lärande hos förortens unga, 2024, Natur och Kultur. Boken är ett kollektivt resultat av tre forskningsprojekt som alla handlar kring begränsningar och möjligheter i unga människors livsvillkor och lärande i några av Göteborgs mest stigmatiserade stadsdelar. Den bör läsas av alla! Tänk om några i SD-regeringen tog sig tid att lära sig en del av den verklighet som de inte vet något om.

Ryssland stöder ultrakonservativa

svenbergen2014Leave a comment

ETC: “Men här i S:ta Clara kyrka, i hjärtat av Stockholm, leder Hans Weichbrodt en motståndsrörelse. Han har protesterat mot att viga samkönade par och har i sin kamp mot Svenska kyrkan i hemlighet vänt sig till nätverket Agenda Europe. Läckta mejl visar hur den svenska prästen ber nätverket om stöd och juridisk konsultation.”
“Katoliker, mormoner, väckelsekristna och ryskortodoxa enades i ett heligt kulturkrig mot gemensamma fiender – hbtq-personer och feminister. Men även den ryske aktivisten Alexey Komov var med från starten som en länk mellan Putin och ultrakonservativa i väst.
Sedan bildandet 2012-2013 har Agenda Europe-nätverket vuxit till drygt 400 medlemsorganisationer verksamma i över 30 länder. Av de interna mejlen framgår det att högt uppsatta EU-politiker och en domare i Polens högsta domstol ingår i nätverket, samt att de har nära kontakter med Ungerns förre president Katalin Novák. I organisationen finns också flera högprofilerade amerikanska medlemmar som Donalds Trumps advokat John Eastman, åtalad för sin inblandning i att försöka undergräva valet 2020, och Family Watch Internationals Sharon Slater, som hade en stor påverkan när Uganda införde dödsstraff för hbtq-personer. “
“Agenda Europe är också ett verktyg för ryska intressen. Som ett led i Vladimir Putins strategi att polarisera Europa har han skickat sina tentakler in i den högerkristna rörelsen. Genom att profilera sig som värnare av äkta konservativa värderingar har Ryssland skapat allianser med ytterhögerkrafter och anti-abortgrupper. Och det mäktigaste nätverket i den sfären är Agenda Europe.”
“Alexey Komov, nätverkets tongivande ryska medlem, är helt öppen med varifrån pengarna kommer. I en intervju från 2019 med amerikansk konservativ influencer beskriver han sin plan att göra Ryssland till den främsta försvararen av konservativa värderingar:
– Det tog mig flera år, och jag fick verkligen stöd av stora stiftelser, sponsrade av stora entreprenörer som herr Jakunin och herr Malofeev.”

Styr Israel M:s utrikespolitik?

svenbergen2014Leave a comment

Korruption? Avslöjande av ETC.

“Två svenska riksdagsledamöter från Moderaterna reste under februari på studieresa till Israel, inbjudna av pro-israeliska American Jewish Committee. Men några kostnader för resan har aldrig redovisats – och politikerna vägrar att svara på vem som betalade för det femstjärniga hotellet och flygbiljetterna. – Jag har inte tid, tack, säger M-toppen Margareta Cederfelt och avslutar samtalet. Utöver sitt utrikespolitiska engagemang har Margareta Cederfelt också drivit på för krafttag mot korruption och mutor. Under 2022 ställde hon en skriftlig fråga i riksdagen till dåvarande finansminister Mikael Damberg (S), om vilka åtgärder regeringen vidtar för att Sverige ”åter ska bli ett land som aktivt arbetar för att stoppa korruptionen”.”

SD vill att fler barn i Gaza ska svälta ihjäl

svenbergen2014Leave a comment

SD önskar uppenbarligen att fler palestinier framför allt barn ska fortsätta att dö. Det är helt i linje med deras fascistiska syn eftersom palestinier tillhör en grupp som de tycker är fel. Åsikten överensstämmer med den som en i den israeliska regeringen uttryckte det: dessa barn kommer att växa upp till terrorister.

“Jag och Sverigedemokraterna är mycket bekymrade över regeringens besked om UNRWA-biståndet”, skriver SD-ledaren på Facebook. ”Återupptaget bistånd via UNRWA riskerar att få motsatt effekt. Man tar på sig ett oerhört ansvar om man återupptar Gazabiståndet till UNRWA, som vi med säkerhet vet missbrukas för terrorfrämjande ändamål”, skriver Åkesson i inlägget.”

De rika slipper undan och vanligt folk lider

svenbergen2014Leave a comment

Dagens ETC:s granskning av de 1 000 svenskar som tjänar mest visar att de tredubblat sina inkomster sedan finanskrisen 2008 och att medianinkomsten har ökat från 16 till 52 miljoner. Samtidigt har deras skatter sjunkit varje år – och ligger nu för första gången under 32 procent i snitt. Och SD-regeringen har bidragit med de senaste besluten. Förmodligen ser detta ännu värre ut i år.

Det beror på att pengarna i toppen i allt högre grad tas ut i form av utdelningar, räntor, aktievinster och överskott från fastighetsförsäljningar – det vill säga kapitalinkomster. Endast åtta procent kommer från löner och bonusar, som har en högre skattesats.

Den nya adeln och Tidöavtalet

svenbergen2014Leave a comment

Enligt Tidöavtalet ska arvsrätten ses över så att även kusiner ska kunna ärva. Frågan är varför? I Sverige har vi redan avskaffat både arvs- och gåvoskatten i motsats till de flesta andra länder. Och vi vet redan att de rikaste med mest ekonomisk makt i Sverige har ärvt sina förmögenheter och dessa har dessutom fått ännu större ekonomisk makt genom lättnader i skattelagstiftningen för de rika. Vi har alltså fått en ny adel där ekonomisk och därmed även politisk makt ärvs. Detta skadar Sveriges ekonomiska utveckling eftersom detta gör att de dugligaste oavsett föräldrar inte ges samma chans utan vi får ett stelt system som bygger på familjetillhörighet.

Om Malmömodellen för hyressättning (3)

svenbergen2014Leave a comment

I Malmömodellen får hustypen betydelse då ett tillägg till BVK-värdet görs ju högre upp i huset lägenheten ligger, exempelvis görs ett tillägg på 17 BVK-poäng för en lägenhet på 9-16:e våning. Detta är under förutsättning att det finns hiss. I en hög fastighet med hiss får lägenheterna ett högre genomsnittligt BVK-värde än i en låg fastighet. Det är den våning lägenheten ligger på som avgör hyran och inte vilken hustyp den ligger i. Men hyresgäster i allmänhet värderar boende i marklägenhet i radhus eller liknade högre än boende i flerfamiljshus.[1] Vidare har det gjorts undersökningar som visar att de flesta hyresgäster föredrar att bo i tre- till fyravåningshus.[2] 26 % av de tillfrågade hyresgästerna anser att det inte spelar någon roll vilken typ av hus de bor i.[3] Naturligtvis kan det ha skett en viss förändring av synen på hushöjd, så att höghus blivit mer populärt. Malmö har ju Turning Torso. Men samtidigt finns en del dåliga erfarenheter av problem med hissar och bränder i höghus. I andra modeller för hyressättning har man värderat hustyp och sedan gjort belägenheten i fastigheten till ett nollsumme-spel inom fastigheten. Själv tillhör jag dem som inte skulle vilja bo i ett höghus-

Även när det gäller fastigheten så är tryggheten viktigast, men kvaliteten på fastighetsskötseln hamnar också högt.

[1] Hyresgästföreningen, 2006, (Handledning för bättre hyressättning), s. 7

[2] Lind J-E, Bergenstråhle S (2004) Boendets betydelser och boendes värderingar, Sociologiska institutionen, Göteborgs universitet, s. 68.

[3] Lind J-E, Bergenstråhle S (2002) Boendets värden och boendes värderingar i sju kommuner – Malmörapporten

Sociologiska institutionen, Göteborgs universitet.

Om Malmömodellen för hyressättning (2)

svenbergen2014Leave a comment

Man kan ifrågasätta hur olika egenskaper värderas i Malmömodellen. Här är ett exempel. I samband ombyggnaden av Kronprinsen har hyran satts ner med 138 i månaden när tillgång till balkong saknas. Är inte det en låg värdering av balkong jämfört med de andra nedan?

Ett utdrag ur avvikelselista 2019                                                                            

Diskmaskin  +16,6, Öppen spis, fungerande  +13,4, Balkong saknas i 2 rk och större  -13,4, Spis med induktionshäll och varmluftsugn +13,4, Klinker i kök +12,4

I den stora undersökning som gjordes i 7 kommuner redovisas här hur man svarade i Malmö. När det gäller balkong hamnade den på tredje plats bland egenskaper hos själva bostaden. Medan välutrustat kök med hög standard och plats för diskmaskin hamnade på 15e plats. Även om det gått ett antal år sedan denna undersökning gjordes tror jag fortfarande att generella kvaliteter hos en lägenhet, till vilka balkong bör höra, betyder mer än enstaka detaljer.

”Balkongen tycks dock alltmer fungera som ett halvoffentligt utrymme mellan den privata bostaden och det offentliga livet utanför: ”Det kan vara den här kontakten med gården och gatan. Man kan gå ut och kolla – Kommer dom snart? Oj nu ropar någon! Man är ju liksom nyfiken, även om man verkligen är instängd i sin lilla bubbla blir det liksom en ventil ut.” Det ger samtidigt ”kontakt” och ”frihetskänsla” från en nära men avskärmad plats.[2]”

I den rapport som Hyresgästföreningen beställt av Ramböll för att beräkna effekterna vid införande av marknadshyra utgår man från skillnader i priser på bostadsrätter och har endast med hyresrätter byggda till och med 2013. De som är byggda senare räknas som nyproduktion.

Det förvånande är att hyresnivån, enligt denna rapport, i genomsnitt skulle stiga med 13 procent i Malmö och mest i Västra innerstaden med 27 procent, vilket är betydligt lägre än de beräknade effekterna i till exempel Stockholm och Göteborg. En förklaring kan vara att Malmöborna har de lägsta inkomsterna 2019 med 23 800 i månaden i genomsnitt jämfört med 28 117 i Göteborg och 33 500 i Stockholm. En annan kan vara modellen för hyressättning Malmö-modellen, enligt min uppfattning, gör det möjligt att höja hyrorna för en stor mängd egenskaper. Malmö har ganska höga hyror.

I rapporten påstås också att hyrorna skulle sänkas något i Husie men mer i Oxie och Fosie vid införande av marknadshyror. Rambölls analys bygger på priserna på bostadsrätter men tar inte hänsyn till dynamiska effekter beroende på att hushåll kan tvingas flytta när hyrorna höjs och då söker sig till områden med lägre hyror. En annan märklighet är att marknadshyran enligt företagets analys ligger ungefär på dagens hyra för lägenheter upp till 30 kvm.

” För små lägenheter är hyresnivåerna per kvadratmeter i princip desamma i både dagens situation som vid ett marknadsscenario. För de allra minsta bostäderna (20–40 kvadratmeter) är den genomsnittliga hyresökningen vid ett marknadsscenario 3 procent, medan den är 15 procent för större bostäder (40–100 kvadratmeter).”[1]

Även detta kan vara ett resultat av den nuvarande Malmömodellen för hyressättning där lägenhetspoängen utgår från kallhyran och inte totalhyran inklusive uppvärmning som den gör i de centrala rekommendationerna från 1992 och 2010.

[1] Scenarioanalys marknadshyror Malmö, januari 2021, Ramböll, s. 14

[2] Intervju med boende 011128, 011129 och 011106.

Malmömodellen för hyressättning behöver omarbetas (1)

svenbergen2014Leave a comment

Jag ska i några inlägg här ta upp delar av Malmömodellen för hyressättning som jag anser vara i behov av omarbetning. I avtalet från 2016 (MM 2.0) framgår att man har gått igenom komponenterna i avvikelselistan ”för att stämma av samband mellan investeringskostnad, bruksvärde och hyrespåverkan. Önskvärt är att Bruksvärde, Kalkylerat värde och marknadsvärde korrelerar med varandra. Fullt ut är detta inte möjligt ….” men man har gjort vissa justeringar.[1]

Jag har intrycket att detta avtal med sin avvikelselista i stort sett likställer bruksvärde med vad hyresgästen skulle få betala i ökad hyra om hen begärde en viss åtgärd (förutom avvikelser neråt förstås) av värden. Avtalet används vid sk. konceptrenoveringar där prislistorna utnyttjas för maximal förtjänst men även vid vanliga ombyggnader där hyresgästernas ställning är fortsatt svag. Avvikelselistan omfattar 187 olika egenskaper/utrustningsdetaljer varav en del som t.ex. den yttre miljön, fasta egenskaper hos fastigheter liksom lägenhetens utformning dock är svåra för fastighetsägaren att påverka. Konceptrenoveringar handlar också främst om utrustning i kök och badrum samt golven i själva lägenheten.

Modellen innehåller ett mycket stort antal värderade avvikelser. Vid sk. konceptrenoveringar kan dessa avvikelse-/prislistor utnyttjas för att höja hyrorna genom att kombinera olika tillägg som i listan har värderats enskilt, men där kostnaden för fastighetsägaren blir lägre när de kombineras. Detta berörs av Stig Westerdahl, professor i företagsekonomi:

”Hyreshöjningarna är alltså inte kopplade till kostnaden för en lägenhets renovering, utan till ett uppskattat bruksvärde som automatiskt räknas fram utifrån vilka standardhöjande åtgärder som gjorts.”[2]

Dock finns i MM 2.0 ett slags pristak omnämnt när det gäller badrum. Men just sättet att kombinera olika detaljer för att höja hyran maximalt borde kunna begränsas vid en översyn och revidering även i andra delar av avtalet.

Borde inte modellen sträva efter regler som försvårar obefogade renoveringar och som ger större vikt för boendets generella egenskaper? Och se över hur olika egenskaper värderas? Det vore kanske dags att göra en ny studie? I avtalet från 2016 MM.2.0 angavs att det skulle ses över efter 5 år. Malmö har förändrats en del sedan dess. Bland annat har över 16 000 nya bostadslägenheter tillkommit, centra, affärsutbud, social service, sjukvård, skolor och kollektivtrafik har förändrats

[1] MalmöModellen 2.0 2016-12-05

[2] Stig Westerdahl (2021) Det självspelande pianot – Kalkylerna & kapitalet som skapar Sveriges bostadskris, Dokument press, s 86.