Vad gör regeringen för att låginkomsttagare ska klara sig?

Priserna på mat, el, fjärrvärme och värme stiger rekordartat. Hyresvärdar kräver rekordhöjningar av hyran samtidigt som hyresgäster i genomsnitt har lägre inkomster än de som bor i bostadsrätt och egnahem. Räntorna stiger. Företag är pressade. Allt fler söker sig till Matmissionen, Mathjälpen, matserveringar med gratis frukost som drivs av Stadsmissionen och andra. Läget kräver resoluta ingripanden från regering och riksdag för att folk med låga inkomster ska klara sig, inte vräkas, tvingas lämna sina hem. Det räcker inte med vackra tal. Det krävs resoluta åtgärder för att motverka inflationens effekter på de med små medel i alla åldrar i hela landet. I tider med växande ekonomiska och sociala skillnader mellan människor måste de som har stora tillgångar bidra med mer för att vi ska kunna klara oss undan misär och ökad oro. Detaljhandeln oroas redan av ökade stölder.

Hur länge ska vi behöva vänta på dessa nödvändiga åtgärder? Eller blir det bara snabba åtgärder för att gynna de redan välbärgade?

Ett rörligt samhälle kräver fler hyresrätter

Vi lever i ett rörligt samhälle. Det finns få fasta jobb numera. Utbildning och omskolning blir allt viktigare. Det finns en lång trend att skilsmässorna ökar. Samtidigt har det blivit vanligare att bo ihop utan att vara gifta. Under mitt vuxna liv har jag bott själv, sambott, gift mig tre gånger, skiljt mig två ggr. Haft ett, två och som mest fem barn boende hemma. Så bostadsbehoven har varierat kraftigt. Så är det för de allra flesta.

Jag har flyttat en massa gånger och bott flera olika städer och i alla tre upplåtelseformer. Det var besvärligt när vi skulle sälja en bostadsrätt och ett ägt radhus, eftersom det tog lång tid att hitta köpare. Jag förlorade en massa pengar på bostadsrätten som köptes när priserna var på topp och måste säljas när det var kris. De som kommit in sent på denna marknad idag kan få det kämpigt med stigande räntor och en annalkande lågkonjunktur. Hushållens låneskulder är rekordhöga. Myten om de ständigt stigande priserna tror väl ingen längre på.

Flyttkostnader, eller transaktionskostnader som ekonomer kallar dem, är betydligt högre i ägt boende än i hyresrätt. En växande kår av fastighetsmäklare lever ju på dessa. Eftersom vi lever i ett rörligt samhälle där både utbildning, jobb och familjesituation förändras under livet, är det viktigt att det finns en stor andel trygga hyresrätter i olika storlekar med rimliga hyror. I Sverige är den andelen för låg. Och ockret och otryggheten vid andrahands-uthyrning är ett stort problem

Det har länge varit någon slags självklarhet att vi ska äga, ju mer desto bättre. Så har framgång mätts. Samtidigt innebär ägande inlåsning utom för de som är oerhört rika, men också ett oerhört slöseri med resurser. Vi behöver fundera över våra ideal när livsstil och konsumtionssamhälle har blivit hot mot vår framtida livsmiljö. På TV visas en rad program om drömhus, dröminredning som vi ska ha för oss själva. Rika människor har flera bostäder, i allmänhet många gånger större än vad de egentligen skulle behöva. Och detta framställs som något lyckligt och framgångsrikt. Ändå medför det att det blir mindre plats för flertalet som inte har lika gott om pengar.

Varför ska vi som hushåll äga? Jag har som vuxen bott i samtliga upplåtelseformer, haft en ägd sommarstuga och samlat på mig en massa saker. Man ska ha en fullständig verktygsuppsättning och inte minst en slagborr som klarar betongväggar, slipmaskin, skruvdragare, sågar av olika slag, skiftnycklar etc. etc. Ändå används dessa kanske en eller två gånger per år. Det borde gå lätt och enkelt att hyra dessa prylar för en dag eller två för ett rimligt pris. Då kan vi spara pengar och dessutom kunna använda bra verktyg. Men vårt ideal i Sverige är än så länge att man ska klara sig själv och äga allt som man behöver.

Det jag skrivit om verktyg handlar om mycket annat som vi har. Och det upptäcker fler och fler. Vi har en växande andrahandsmarknad. Och en växande hyresmarknad för all utrustning vi bara utnyttjar vid enstaka tillfällen. Vi har sajter där vi köper och säljer det vi inte behöver längre. Loppmarknader och klädbyten. Bilpooler blir allt vanligare i storstäderna där de kollektiva kommunikationerna är rätt väl utbyggda. Bilen behövs bara någon enstaka gång. Detsamma utvecklas även för cyklar, så att man slipper få sin egen stulen.

Hyresrätten har blivit allt viktigare i ett samhälle som kännetecknas av snabba förändringar, där vår rörlighet får allt större betydelse. Och inte bara i Sverige utan även i den stora gemensamma marknad som vi ingår i. Om man jämför länder finns det också ett starkt positivt samband mellan andel hushåll i hyresrätt och BNP/invånare. I Schweiz bor t.ex. 60 procent av hushållen i hyresrätt.

Därför är det egendomligt att stödet till boendet i Sverige är inriktat på ägande- och bostadsrätt genom ränte- och rotavdrag. Sverige och Nederländerna är de två stater inom EU som ger störst stöd till ägt boende enligt EU-kommissionen. Men då har Nederländerna samtidigt ett mycket stort bestånd av sociala bostäder med samhällsstöd. Hela 34 procent av hushållen där bor i sociala bostäder. Så i en internationell jämförelse är bostadspolitiken i Sverige i detta avseende extrem.

Ett första steg i Sverige borde vara att hyresrätten ges samma skattemässiga behandling som de andra upplåtelseformerna. Ett förslag som tagits fram gemensamt av Hyresgästföreningen och de privata och allmännyttiga fastighetsägarna är att momsbelägga hyran (med en låg procent) samtidigt som fastighetsägare/bostadsföretag kan dra av den högre momsen på de andra utgifterna. Det skulle ge en lägre kostnadsbild. Dessutom är rotavdragen egendomliga eftersom de kan ges till nästan vad som helst. De rimliga vore att de endast gavs till investeringar som medförde energibesparingar och inte till nya trädäck eller lyxiga kök. De borde även kunna användas av ägare till flerbostadshus.

Det omätbaras renässans

Nu har jag läst Jonna Bornemarks: Det omätbaras renässans – En uppgörelse med pedanternas världsherravälde. Första upplagan kom ut 2018 och den jag läst är den andra reviderade upplagan. Det är många som har hyllat den. Även om det finns ett filosofiskt språk och olika filosofiska begrepp i den hoppas jag att fler läser detta viktiga verk. Hon vänder sig mot en övertro på att alla problem går att lösa genom att spalta upp, mäta och kontrollera. När vårt förnuft bara handlar om att räkna blir såväl våra liv som samhället i stort allt mer omänskligt. Det finns inget utrymme för omdöme och eftertanke, när manualer som lärs ut och ska rapporteras inte tar hänsyn till de unika i varje situation där människor möts. “Jag upplever att det finns en hos personalen i kärnverksamheten, de som möter patienter, elever, äldre eller andra personer i behov av stöd en frustration inför manualernas och de evidensbaserade metodernas otillräcklighet. En frustration införa att inte få göra sitt jobb och över en byråkrati som som kväver snarare än stöder kärnverksamheten.” Bland annat tar hon upp (NPM) New Public Management management (NPM), resultatstyrning som kommer från industrisektorn och kommit att användas för reformer av den offentliga sektorns organisation och styrning i syfte att öka effektiviteten,[ såsom verksamhetsplaner, budgetarbete och kartläggning av organisationsprocesser. Metoden bortser från det som inte kan mätas i den verkliga situation som varje möte innebär, utan utgår från att allt är lika och mätbart. Det borde vara obligatoriskt för ansvariga, politiker, chefer etc. att läsa denna bok!

Spekulativa beräkningstekniker

Nu har jag läst en bok som alla som är intresserade av eller är aktiva inom bostadssektorn borde läsa: ”Det självspelande pianot – Kalkylerna & kapitalet som skapar Sveriges bostadskris” av professorn i företagsekonomi Stig Westerdahl. Utgiven av Dokument Press.

Texten är på mindre än 130 sidor och skriven på ett begripligt språk, där olika begrepp förklaras. Läsningen av boken borde vara obligatorisk för alla som sitter i styrelser för allmännyttiga bostadsföretag, liksom för de politiker i kommuner och riksdag som formar bostadspolitiken.

Författaren går igenom de olika beräkningstekniker och redovisningar som används för att beräkna fastighetsköps och investeringars framtida värden. Dessa tekniker är inte neutrala återspeglingar av verkligheten utan skapar den, som sedan utnyttjas av spekulativa intressen för kortsiktiga vinster. Värdena avspeglas alltså inte utan skapas genom teknikerna. De skapar en ”bostadssituation som missgynnar stora grupper, särskilt låginkomsttagare, och premierar kortsiktighet genom att framtiden värderas ner.” Man försöker få oss att tro att det går genom kalkyler beräkna värden 20 år framåt i flera decimaler. Läs den!

Vi måste gå med i NATO om Finland gör det!

Jag anser att det bästa vore en europeisk försvarsallians där även länder som inte är med i EU ingår, alltså t.ex. Storbritannien och Norge m.fl. Men den går inte att skapa idag. Det främsta skälet är Rysslands nuvarande politik men också att de flesta redan är med i NATO. Rysslands krav och dröm om ett Stor-Ryssland gör det nödvändigt för Sverige att ge upp alliansfriheten och gå in som medlem i NATO om Finland också gör det. Det behövs en nordisk enhet. Vi stöder Ukrainas rätt till självbestämmande på en rad olika sätt mot Rysslands aggression. Vi är inte neutrala. Att tro att Sverige, som enda stat i Norden och vid Östersjön utanför NATO, skulle vara tryggt är en orealistisk dröm. Även om vi bygger upp vårt försvar. För de som styr Ryssland gäller våldets retorik. Kaliningrad ligger nära. Enighet och militär styrka krävs mot Rysslands militarism. Det visar Ukrainas exempel.

Det finns risker med medlemskap i NATO t.ex. om USA skulle få en ny president som Trump eller någon liknande extremist. Eller om USA ger sig ut på nya imperialistiska äventyr på andra håll i världen. Då kan argumenten för att bilda en ren europeisk försvarsallians i stället för NATO vinna gehör. Men där är vi inte idag.

Dimridåer om ränteavdragen från okunniga

Det finns folk som påstår att det inte är någon skillnad mellan de ränteavdrag som en enskild kan göra på lån och att ett företag/bostadsföretag kan göra avdrag på sina räntekostnader. Men det är inte sant. När en person/ett hushåll som äger en villa eller förfogar över en bostadsrätt, drar av sina räntekostnader minskar dess utgifter. Den/det får ett skatteavdrag av stat/region/kommun. Detsamma gäller ROT-avdragen som är ett skattestöd för åtgärder i egnahem och i bostadsrätter som ger minskade utgifter för hushållet. När ett företag tar upp sina kostnader av olika slag i resultaträkningen minskar inte dess kostnader. De är desamma. Dess intäkter minus kostnader kan ge vinst, som sedan kan beskattas. Så är det för även för bostadsföretag. När EU-kommissionen, OECD, m.fl. säger att ränte- och ROT-avdrag är stöd – en subvention – till ägt boende är detta fakta. Hushåll i hyresrätt har inte ett motsvarande stöd som minskar dess utgifter. Bostadsbidrag och bostadstillägg kan utgå oavsett upplåtelseform. De flesta som får bostadsbidrag är dock ensamstående med barn i hyresrätt med låga inkomster. Men ränte- och ROT-avdrag kan utgå till alla med lån som har inkomster och mest till de som har höga inkomster och höga lån. Det finns idag ingen gräns för mycket en förmögen person kan dra av för sina räntekostnader. För räntekostnader upptill 100 000 kronor kan man dra av 30 procent, dvs. 30 000 kronor. För räntekostnader utöver 100 000 får man dra av 21 procent. Är det verkligen rimligt att samhället ska subventionera förmögna personers boende på detta sätt?

Dessutom medför dessa subventioner, med den stora bostadsbrist vi har, att både byggpriser och bostadspriser har stigit till rekordnivåer liksom även hushållens låneskulder. Ju högre räntorna blir dessa högre blir också statens subventioner.

En viktig regel för statliga subventioner bör vara att de är villkorade, dvs. utgår bara om mottagaren kan visa att de leder till lägre priser. Detta har varit vägledande för investeringsbidragen, som bara utgått om byggherren kunnat visa att hyrorna hålls nere. Men riksdagens majoritet tycker tydligen att detta är fel, trots att Boverket kunnat visat just denna effekt. Ändå är bristen på bostäder som hushåll med inkomster under medianen har råd med det största problemet idag.

Staten bör införa fördelaktiga byggnadslån med krav på att byggpriserna hålls nere för att öka utbudet av bostäder som folk har råd med. Dessutom bör man införa ett tak för hur mycket i kronor man får dra av från räntekostnaderna på säg 15 -18 000 kronor. Eftersom många hushåll utan stora inkomster bor i både bostads- och äganderätt och köpt sina bostäder med de villkor som gällde, kan man inte utan vidare avskaffa dessa ränteavdrag.

I vårt grannland Finland har man varken ränteavdrag eller ROT-avdrag. Ska ROT-avdragen kvar ska de omfatta alla bostadsfastigheter och enbart röra åtgärder som minskar energianvändningen – inte som idag byggande av tjusiga badrum och kök, verandor etc. som dessutom kan förnyas varje år av hushåll som har råd och som staten subventionerar.

Den politiska betydelsen av förändrad redovisningspraxis

En viktig analys av den förändrade redovisningspraxisen i allmännyttan har gjorts av Stig Westerdahl på Malmö Universitet i en artikel, som jag tagit mig friheten att med hjälp av Google översätta till svenska av ett utdrag av den, för att fler ska kunna läsa den. Jag ber om ursäkt för de brister denna översättning har. Men tror att hans viktiga slutsatser ändå klart framgår.

Westerdahl, S. (2020) Avkastningen och staden: svenska allmännyttiga bostäder och den politiska betydelsen av förändrad redovisningspraxis Critical Perspectives on Accounting https://doi.org/10.1016/j.cpa.2020.10216

“Att diskontera framtida kassaflöden med hjälp av avkastningsdata från värderingsbolag är ett tydligt exempel på hur redovisningsinfrastruktur får en politisk roll. Detta resonemang stämmer också väl överens med ambitionerna att föra in det kommunala boendet i en ekonomisk sfär. Erfarenheterna som presenteras i denna studie skildrar dock en ekonomiseringsprocess med hinder, där beräkningen av framtiden som föreställning skapar oklarheter. Den abstrakta framtiden blir ouppnåelig i en omfattning att hela idén om en neutral och representativ redovisning kan ifrågasättas. Genom att hänvisa till framtiden kan företagsinnehav betraktas som långsiktigt och föras utanför det kalkylmässiga utrymmet: en ståndpunkt som förespråkas av vissa kommunföreträdare.

Å andra sidan kan den osäkra framtiden öppna investeringsalternativ, som kommersiell verksamhet eller bostäder för medelklassgrupper, med hänvisning till långsiktiga intäkter. Redovisning för framtiden blir ett universalmedel för olika politiska ambitioner, vilket i sin tur gör redovisningen mindre användbar som ett neutralt ekonomiseringsinstrument. Detta pekar på ett delvis instabilt läge för ekonomisering. Redovisningspraxis, med dess tekniska egenskaper och underlag, kan ge argument för motstånd – bland annat för att antagandena bedöms som orealistiska, till exempel att framtiden görs förutsägbar utan kriser och oförutsedda händelser.

En annan invändning är att ett kommunalt bostadsbolag inte kan ersätta renovering eller nyprojekt med någon form av investeringsalternativ. Att styra på distans blir alltså mer problematiskt, med tanke på hur kalkylerande metoder öppnar upp för motstånd och invändningar när antaganden ses som orealistiska

7. Slutsats

Denna artikel har beskrivit både förutsättningarna för och konsekvenserna av (Mennicken & Miller, 2012) en ekonomisering (Çalışkan & Callon, 2009, 2010) av svenska allmännyttiga boenden. Den nyliberala bostadspolitiken som utvecklades från början av 1990-talet utgör en bakgrund på grund av det hot de har utgjort mot ambitionerna att tillhandahålla bostäder utan behovsprövande för hela befolkningen. Vidare har uppsatsen beskrivit konsekvenserna av att redovisningsinfrastrukturen underlättar ekonomisering. Prisvärda bostäder, det historiska skälet för sektorn, har hindrats på grund av tillämpningen av DCF (1) som bygger på avkastningsmått. Denna praxis har istället gynnat projekt som riktar sig till välbärgade hyresgäster. Samtidigt har renoveringar höjt hyrorna för de uppgraderade lägenheterna.

Ekonomisering innebär att beräkningsutrymme expanderar till nya domäner. Det kan gälla fysiska utrymmen, exemplifierat av de byggnader och mark som de studerade företagen besitter. Sådana tillgångar har inkluderats i ett beräkningsutrymme och har blivit modifierade och omkonfigurerade genom olika numeriska operationer. Tid utgör en avgörande faktor i dessa omarrangemang eftersom den utgör en viktig del av DCF och avkastning. Att föra framtiden, som en mer abstrakt enhet, in i ett beräkningsbart utrymme är mer problematiskt, föreslår denna artikel. Framtidens vaghet ifrågasätter uppfattningen av redovisning som en fast och stabil disciplin. Exemplen från denna studie pekar på hur olika förståelser av framtiden kan motivera att föra bostadsbestånd till en icke-beräkningsbar sfär (Callon & Law, 2005) eller resultera i motkalkyler baserade på antaganden om framtida värdeökningar på kommersiella investeringar.

En sista anmärkning gäller framtiden. Att föra in en abstrakt framtid i kalkylerbart utrymme gör framtiden styrbar, i första hand för de kommunala ägarna. Ändå skapar denna breddning av kalkylerbart utrymme även möjligheter för andra aktörer. Till exempel har finansiella investerare under de senaste fem åren visat intresse för bostadsområden i socialt utsatta områden i Sverige. Flera private equity-företag, bland dem Blackstone, har förvärvat innehav och förvandlat tidigare marginaliserade fastigheter till lönsamma investeringar. Förutsättningarna för beräkningar har ändrats något med dessa aktörers tillträde, men den redovisningsinfrastruktur som möjliggör dessa investeringar fanns redan på plats. Vissa finansiella aktörer har också mött kommunalt motstånd, vilket understryker den politiska betydelsen av bostäder och den ständiga spänningen mellan bostäder som en rättighet och som en vara. “

“Acknowledgement: Denna studie har delvis finansierats av SABO – Svenska Bostadsbolagens Riksförbund – en organisation för kommunägda allmännyttiga bostadsföretag i Sverige”

(1) Diskonterat kassaflöde (DCF) -analys är ett sätt att värdera en säkerhets, projekts, företags eller tillgångs framtida värde.

Missen av regering och riksdag!

Cervenka i Aftonbladet 28 mars 2022:

”Riksbanken väntas nu genomföra en handbromsvändning och höja räntan flera gånger i snabb takt med start redan i år. Därmed ser den unikt långa perioden av låga räntor i Sverige att vara över. Det borde orsaka en dålig magkänsla hos ganska många, och inte bara bostadsmiljonärer med skulder upp till solcellstaket.”….

”Svensk infrastruktur är, jämfört med i många andra länder i Europa, helt enkelt inte top-notch. Vad har gjorts åt saken? Inte mycket. Istället har den svenska statsskulden sedan 2009 minskat från 36 till under 20 procent av BNP enligt Riksgälden, den lägsta nivån på 50 år. Nu blir upplåningen dyrare för varje dag som går. Lite synd. 

Det andra som hade varit smart att ta itu med är det som varenda utländsk ekonom som landat på (halvskabbiga) Arlanda de senaste femton åren pekat ut som ett stort hot: Sveriges bostadshysteri. 

En bidragande orsak är ränteavdraget. När boräntorna under de senaste åren ständigt slagit nya bottenrekord infann sig ett lysande tillfälle att ganska smärtfritt fasa ut denna gigantiska subvention. Så blev det inte. Sedan 2009 har bostadspriserna stigit med 130 procent och svenskarnas skulder gått från 2000 till 4600 miljarder. Nu klättrar räntorna snabbt och därmed även statens kostnad för ränteavdraget, som ifjol var 21 miljarder. Stigande räntor kan göra att notan utan vidare ökar till över 60 miljarder spådde Konjunkturinstitutet för några år sedan. Kanske tvingar det fram en desperat u-sväng även här.

Vilka som får betala för allt detta? Framförallt medborgare födda på 90- och 00-talet som bär exakt 0 procent av ansvaret för att det ser ut som det gör.”

Vi kan jämföra med Finland. I kolumnen till vänster har jag räknat upp Finlands siffror till Sveriges invånarantal. Som ni ser saknar Finland både ränte- och rotavdrag. Och det har utnyttjat de låga räntorna för att bygga bostäder.

The state of tenancy – Rental housing and municipal statecraft in Malmö, Sweden


Read this dissertation! To better understand the development. If you use the link down here, you can read a summary in Swedish.

Jennie Gustafsson, Academic dissertation for the Degree of Doctor of Philosophy in Geography with Emphasis on Human Geography at Stockholm University publicly defended on Friday 4 March 2022.
Abstract
Rental housing tenants in Sweden and Europe are increasingly seeing their homes subsumed to market pressures. This thesis provides empirical and conceptual insights into the processes by which market and financial practices and logic shape the housing sector, through a critical analysis of rental housing in Malmö, Sweden. The aim of the thesis is to investigate the role of rental housing within the context of municipal governance and, in turn, to explore how the relationship between
rental housing and municipal governance affects residents. Empirically, the thesis focuses on developments in and around the area of Rosengård. The methods used include an interpretive analysis of official documents and secondary statistics, interviews, focus group meetings, participant observations, photos, and analysis of register data. The thesis comprises four papers and a comprehensive summary (the “kappa”).
Inspired by the regulation approach to political economy, the thesis engages with theoretical literature on trajectories of rental housing market change, the financialization of rental housing, and local-state restructuring. In demonstrating how tenants and residents are affected by municipalities’ governance of rental markets, the thesis offers fresh perspectives on the nature of contemporary Swedish municipal “statecraft”. The thesis finds that mounting market pressures from the 1980s initially resulted in a relocation of Malmö’s public housing stock to more attractive urban areas, and greater financial independence for the municipal housing company (MKB). In the process, the municipality used its ownership of public housing to support the rebranding of the city following
deindustrialization. However, more recently, the municipality has integrated management of MKB’s finances into the governance of municipal finances more broadly. The thesis argues that recent examples of public housing privatization and urban renewal have seen the municipal housing stock come to function as a quasi-financial asset, one bearing local urban development risk and signaling municipal economic flexibility to credit rating analysts. It also argues that residential property investors’ local use of renovations as an investment strategy strengthens their financial position while leading to declining affordability for tenants. Residents experience increasing rent levels, worry, and a lack of influence within – and disclosure of information about – processes of renovation and privatization. Meanwhile, the thesis finds that the spatial distribution of public and private rental housing has changed as a result of municipal governance initiatives to create attractive new urban spaces, with rental tenants being increasingly marginalized.
In sum, the thesis concludes that market and financial practices and logic are progressively undermining Sweden’s renowned universal housing system while reinforcing inequality.

Stockholm 2022
http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:su:diva-200784

Putins paranoja

Det finns en rad personer som försvarar Putins och Rysslands aggression och attack mot Ukraina med hänvisning till vad USA gjort eller länders anslutning till NATO. I Putins anda beskriver de hur Ryssland är omringat av N ATO-länder och att snart skulle Ukraina förses med kärnvapen och robotar riktade mot Ryssland. Är det någon som på allvar anser att Estland, Lettland, Litauen hotar Ryssland? Deras anslutning är ju ett resultat av deras erfarenheter av sin östliga granne. Samma gäller även andra länder i östra Europa som ockuperades av Sovjetunionen. Ryssland leds av en paranoid diktator som sätter oppositionen i fängelse, stöttar Lukasjenko i Belarus mot en demokratisk opposition, har tagit över delar av grannländer. Även Sverige och Finland ligger inom Rysslands intressesfär enligt Putin. Istället för att göra något åt de enorma klasskillnaderna och den usla ekonomin i det egna landet talar han maktspråk och startar krig. All kritik är förbjuden. Förmodligen är det främsta skälet till den militaristiska politiken att han förlorar stöd bland folket och försöker stärka sin position genom fanatisk nationalism och stöd till reaktionära delar av den ortodoxa kyrkan. Jag tror att detta kommer att bli slutet för Putin. Tyvärr kommer många att dö innan dess.